Cuánto te cuesta de verdad
tu hipoteca

En una hipoteca a tipo fijo el interés se pacta al firmar y no se mueve en toda la vida del préstamo. Pagarás la misma cuota el primer mes y el último, pase lo que pase con los tipos.

En una variable, el interés se revisa cada seis o doce meses y resulta de sumar un índice —en España casi siempre el Euríbor— más un diferencial fijo que sí queda cerrado en el contrato. Si el Euríbor sube, tu cuota sube en la siguiente revisión; si baja, baja.

La mixta es un híbrido que se ha vuelto muy común: un tramo inicial a tipo fijo, normalmente entre tres y quince años, y el resto a variable.

Las comisiones de la tabla son los topes que fija la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, y además solo pueden cobrarse hasta la pérdida real que el banco demuestre. Muchos contratos van por debajo de ese máximo, así que es un dato que conviene mirar antes de firmar y no cuando ya quieras amortizar.

La comparación honesta no es «cuál tiene mejor tipo hoy», sino «cuánto pagaría en total con cada uno» y «aguanto la peor cuota posible». Sube el tipo dos puntos en la calculadora: si esa cuota te descuadra el mes, la variable te queda grande por mucho que hoy salga más barata.

Alargar el plazo baja la cuota, y por eso es la palanca a la que todo el mundo recurre cuando los números no salen. El precio de esa rebaja está en los intereses: cada año de más son doce cuotas más sobre un capital que tarda más en bajar.

El efecto no es lineal. Pasar de quince a veinte años alivia mucho la cuota; pasar de treinta a cuarenta la alivia bastante poco y encarece muchísimo el total. Muévelo en la calculadora y verás la forma de la curva: llega un punto en el que estás pagando muchos años más a cambio de muy pocos euros menos al mes.

Hay una referencia prudente y bastante extendida: que la cuota no se coma más del 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Si para cumplirla necesitas estirar el plazo hasta el límite, la señal no es que te falte plazo, es que esa casa está por encima de lo que hoy puedes sostener.

Un plazo largo no es una condena si el contrato deja amortizar barato. Firmar a treinta años y amortizar cuando puedas te da la cuota baja como red de seguridad y el ahorro de intereses cuando el año viene bien. Lo caro es firmar largo y no tocarlo nunca.

Amortizar anticipadamente es entregar dinero para reducir la deuda antes de tiempo. Puedes hacerlo de dos maneras y no dan el mismo resultado: reduciendo plazo mantienes la cuota y terminas antes, y reduciendo cuota pagas menos cada mes durante el mismo tiempo. La primera ahorra bastantes más intereses; la segunda da aire en el presupuesto mensual.

El momento importa tanto como el importe. Con el sistema francés los intereses se concentran al principio, cuando la deuda es grande: en el gráfico de arriba se ve cómo el primer año casi toda la cuota se va en intereses. Mil euros aportados en el año tres valen mucho más que los mismos mil euros en el año veinte.

Cuándo suele salir a cuenta

• Cuando el tipo de tu hipoteca es más alto que lo que obtendrías sin riesgo con ese mismo dinero. Amortizar rinde exactamente el interés que dejas de pagar, y ese rendimiento es seguro y no tributa.
• En los primeros años del préstamo, por lo que acabas de ver del reparto entre intereses y capital.
• Cuando ya tienes cubierto el colchón de emergencia y no necesitas ese dinero a la vista.

Cuándo no

• Si tienes deuda más cara —tarjetas, revolving, financiación de consumo—, esa va antes. Siempre.
• Si te deja sin colchón. Una hipoteca amortizada no se puede deshacer: el dinero ya no está, y volver a pedirlo sale bastante más caro que la cuota que te ahorraste.
• Si tu tipo es muy bajo y hay alternativas seguras que rentan más. Con una hipoteca al 1 % y depósitos al 2,5 %, amortizar es renunciar a la diferencia.
• Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y mantienes la deducción estatal, porque ahí la cuenta cambia y conviene rehacerla con tu caso concreto.

Y antes de mover el dinero, mira la comisión por amortización anticipada de tu contrato: se descuenta directamente del ahorro que calcula el simulador.

Si tienes el dinero, pagar al contado te ahorra todos los intereses y todas las comisiones, y te quita una preocupación de encima. Es una respuesta perfectamente razonable y mucha gente vive mejor así.

Pero conviene verlo con los números delante, porque una hipoteca es la deuda más barata a la que accede un particular en toda su vida. Ningún banco te presta a treinta años al tipo de una hipoteca para ninguna otra cosa.

A favor de pagar al contado

• Ahorro cierto y sin riesgo: todos los intereses que no vas a pagar, más los gastos de constitución y los seguros vinculados.
• Sin cuota, tu economía aguanta mucho mejor un año malo: un despido o una baja larga dejan de ser una emergencia.
• Mejor posición al negociar el precio de compra, y una operación más rápida y sencilla.

A favor de hipotecarse

• Conservas liquidez. Vaciar la cuenta para comprar deja la casa pagada pero a la familia sin margen ante un imprevisto, y el ladrillo no se vende en una semana.
• Coste de oportunidad: si el tipo de la hipoteca es bajo, ese dinero puede rendir más en otro sitio. La comparación honesta no es contra el mejor año de la bolsa, sino contra lo que puedes obtener con un riesgo que estés dispuesto a asumir.
• Diversificación. Con la casa pagada, buena parte de tu patrimonio queda concentrada en un único activo, ilíquido y atado a un barrio concreto.

Existe un punto medio que suele funcionar mejor que los extremos: una entrada mayor para bajar el importe y el plazo, guardando el colchón de emergencia intacto, y amortizar después con lo que sobre. Te quedas con casi todo el ahorro de intereses sin quedarte sin liquidez por el camino.

Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación o de compra, el que sea menor. Eso significa que hace falta tener ahorrado ese 20 % restante y además los gastos de la compraventa, que rondan otro 10-12 %.

• Impuestos. En vivienda de segunda mano, el ITP, que va aproximadamente del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma. En obra nueva, un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
• Gastos de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019 el banco asume notaría, gestoría, registro y el AJD del préstamo. Al comprador le corresponden la tasación y su copia de la escritura.
• Seguros vinculados. El de hogar es obligatorio; el de vida y otros productos suelen bonificar el tipo. Compara la bonificación con lo que cuesta la póliza, porque no siempre sale a cuenta, y recuerda que puedes contratarlos donde quieras.

Y una vez dentro: IBI, comunidad, derramas y mantenimiento. Son la parte que más veces se queda fuera de la cuenta y la que convierte una compra ajustada en un problema.